Con la derogación de la ley de alquileres, qué pasará con los contratos y los precios

La derogación de la ley alquileres se estaba dando de hecho, incluso antes del DNU presidencial. La norma, votada en 2020 y modificada este año, establecía contratos de tres años, con actualizaciones semestrales según el índice Casa Propia, y prohibía en forma expresa los acuerdos en dólares. Pero ante la oferta por el piso, con poco más de 900 inmuebles publicados, la inflación en alza y la devaluación, hace rato que las condiciones se acuerdan entre las partes.

Desde que se conoció la intención del Presidente Javier Milei de derogar la ley vigente, expertos en el mercado inmobiliario vienen advirtiendo que los pasos habituales serían volver a tratarla en el Congreso para hacer efectiva la derogación o bien modificar artículos. Es lo que se hizo este año y se resolvió en octubre.

Primero, de Diputados salió un proyecto que volvía a los contratos de dos años, con indexaciones a partir de los cuatro meses a través de la selección de los diferentes índices propuestos en la ley. Esa iniciativa tenía bastante que ver con lo que planteaban las cámaras inmobiliarias y de propietarios, que venían advirtiendo sobre la falta de oferta en el mercado y el consecuente aumento de precios.

Con media sanción, el proyecto fue modificado por el Senado, que con mayoría del kirchnerismo votó sostener los tres años de vigencia e imponer la indexación semestral a través del índice Casa Propia, que se utiliza para los créditos del plan Procrear y está por debajo de la inflación.

Ahora, con la ley derogada, se vuelve al escenario anterior a 2020, en el que el Código Civil y Comercial de la Nación estipulaba contratos de 2 años, con el ajuste que pacten las partes, que puede ser trimestral, cuatrimestral o semestral. Y se incorpora la posiblidad de celebrar los acuerdos en dólares.

El nuevo escenario, en realidad, repetirá lo que ya está sucediendo de hecho, según publicó Clarín en notas de los últimos meses.

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“Que no haya ningún tipo de regulación no es un problema solo para los inquilinos, va a ser un problema para todos, porque sin regulación, más la crisis económica, más congelamiento de salarios, eso va a ser una bomba que nos va a explotar a todos, no solo a los que alquilamos”, viene advirtiendo el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz. Ahora, desde la organización, subrayaron: "Estamos armando un dispositivo legal para defender a inquilinos/as".

“Hay un estancamiento absoluto. Casi no se hacen contratos nuevos”, había afirmado Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario. Es la realidad que describe todo el sector, que coincide en que, en lugar de favorecer a los inquilinos, la ley, junto con la inflación sin control, más la migración de inmuebles al alquiler temporario tipo Airbnb, achicó la oferta y elevó los precios.

la incertidumbre, muchos contratos no se renuevan y los propietarios sacan los inmuebles de la oferta, aunque el mercado de compra-venta tampoco se mueve por la falta de crédito.

"Los contratos celebrados a partir de 2020 no se están renovando, se están prorrogando. Porque si se hace una renovación, el vínculo debe ser por tres años ya que, más allá de que la derogación de la ley, no hay retroactividad", le dijo a Clarín Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios.

Abatti explicó que la derogación total lleva a volver a la regulación anterior a 2020, que implica la prohibición de la indexación, por lo que afirmó que lo ideal sería conservar algunos artículos y modificar otros.

Alejandro Bennazar, director de relaciones institucionales y ceremonial, y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que derogar la ley actual es "un buen punto de partida para recuperar el mercado".

"Desde que se dijo que se iba a derogar la ley hasta ahora, casi se duplicó la oferta en la Ciudad. Sigue siendo muy poco, porque está en alrededor de 800 inmuebles, cuando la media histórica siempre fue de entre 15.000 y 20.000. Pero te marca el termómetro del mercado, y empezó a evolucionar. Es un punto de partida", dijo Bennazar en diálogo con Clarín.

Y agregó: "Si con esta medida, que implica la libre pactación en plazos y moneda, y permite volver a un cauce normal, en el que se puedan hacer contratos por la eventualidad de uno o dos años, es probable que muchos propietarios vuelvan a poner sus unidades en alquiler y la recuperación total podría completarse en uno o dos años".

"El Estado no debe inmiscuirse en un mercado que se maneja por acuerdos libres entre privados, por lo que apoyamos que se dé de baja esta ley, que tanto daño ha hecho al sector. Verdaderamente las dos últimas leyes fueron nefastas. Nos llevaron a un escenario de oferta CERO", enfatizó Marta Liotto.

Precios y oferta al mínimo

En el último mes, además, por la devaluación generada por las medidas económicas del actual gobierno, un relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario detectó incrementos por encima del 300% en los contratos.

Las subas más moderadas se registraron en las propiedades de 1 ambiente, que en entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023 aumentaron un 237,25%. Le siguen las propiedades de 2 ambientes, con 285,98%; las de 3 ambientes, con un 318,99%. Mientras que las propiedades más grandes, las de 4 ambientes, aumentaron 358,33% interanual.

"Los números un poco obedecen a la adecuación a las limitaciones de publicar precios en moneda extranjera impuestas por la última modificación a la ley de alquileres. Así, una parte de las unidades publicitadas en dólares pasó a pesos a un tipo de cambio cercano al blue", explicaron a Clarín desde Reporte Inmobiliario. Entienden que otra parte de la oferta "directamente apeló a la leyenda 'consultar precio' sin especificar en el aviso el valor monetario de locación".

Por primera vez en más de un año, el relevamiento de Reporte Inmobiliario detectó una suba menor en la cantidad de viviendas disponibles para alquilar en noviembre: "La cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes trepó hasta las 822 unidades", explicaron, según publicó Clarín el fin de semana. La baja de la oferta no paró de caer desde octubre de 2022 hasta llegar, en el mismo mes de este año, a sólo 532 unidades unidades en oferta".

Según cifras del mercado, la media histórica siempre estuvo por encima de los 17.000 inmuebles. Pero en la actualidad gran parte de esa cantidad se destina al alquiler temporario gestionado a través de las aplicaciones tipo Airbnb.

En la Ciudad de Buenos Aires, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña -en base al último Censo Nacional 2022-, el 36,1% de los hogares son inquilinos (era un 32,1% en 2013).